反复揣摩“东京模式”

    12月19日，上海科技服务业集聚区将正式动工，这个投资40多亿元人民币的微型CBD项目的规划设计方案数易其稿。该项目由上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司和徐汇区共同打造。

    据上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司建设部副经理陈海舟介绍，上海科技服务业集聚区定位为“科技、人文、生态”，既有科研、办公用楼，也有酒店式公寓和SOHO式小型办公区，还有商贸及综合配套服务楼，规划设计理念包括与城市交通的紧密衔接（中环线的利用、地铁的无缝连接），人车分流的立体交通组织（相互连通的地下车行系统、内部步行系统），城市园林（地面绿化、屋顶绿化连成整体），大聚大散的“集聚理念”（临近地铁“大聚”，交通便利；附近区域“大散”，生态环境），环保、节能、新技术的运用（集中的能源供应系统及区域冷暖空调设施、水资源的循环利用、太阳能充分利用、建筑围护及设备的节能、建筑材料的选择和建筑物朝向的择定等）。

    上海科技服务业集聚区依托漕河泾新兴技术开发区已有的基础，准备构筑总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务四大平台。上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司办公室主任助理方银儿告诉《第一财经日报》，这个定位是在开发区内进行广泛调研后确立的，开发区内的科技企业普遍呼吁配套服务，他们对科技中介、专利商标、技术交易、会计、物流、技术检测等方面的需求越来越大。

    陈海舟告诉记者，他们早在日本专家来传授经验之前就已接触了“东京模式”，上海市经委的工作人员多次给他们传授品川的开发建设理念，和他们一起讨论规划方案，所以他们吸取了不少东京经验。方银儿透露，他们在深化方案时，还会继续借鉴日本经验，今年底或明年初会组织有关工作人员到日本实地考察。

    “弹性容积率”值得借鉴

    在小松寿讲解日本经验时，除了上述几位部门领导外，还有上海上实房地产有限公司常务副总经理沈浦阳，他最关心的问题就是“弹性容积率”。先前，上实房地产有限公司打造的“海上海”项目已被确定为上海首批新建微型CBD项目之一。

    品川项目由于地下停车场、地面绿化等规划得好，相关政府部门给予建筑容积率的奖励，从最初的容积率4提高到最后的容积率10.48，这让这位副总经理觉得，“很有创意”。

    “相关政府部门的主观意愿通过市场化手段有效表达出来，非常值得上海借鉴，微型CBD需要政府相关部门政策支持。”沈浦阳说。

    上海市经委一位官员表示，容积率关系到微型CBD项目的商业价值，现在动迁成本比较高，照顾到开发商的积极性，规划部门的确需要通盘考虑。

    开发商关心容积率无可厚非，但是，要和城市整体功能布局结合起来考虑，不能简单地讲容积率。吴荷生说：“我们需要在某个环境下有放也有收，总体平衡，这样城市的总体形态比较完善，城市的轮廓线才比较优美。”

    专家指出，容积率是要综合考虑的，品川项目算上绿化等部分，总体容积率是5，微型CBD项目容积率内部有高有低，这比较正常，开发商不能拿这个做借口来增加楼宇的容积率。而且，开发商可以多向地下发展，地下空间开发不算容积率，而且在现有的经济和技术条件下完全可以解决地下空间开发问题。

    “现阶段生态型建筑的建设需要政府的引导，”上海一位建筑专家举例说，如果建筑墙体保温层的厚度不算容积率，可以鼓励开发商的积极性，等发展成熟再调整政策。